Projekt Franc: luksuzni stanovi i mreža kapitala

Projekt Franc jedan je od najluksuznijih stambeno-poslovnih projekata u Zagrebu. Dosje RP-003 analizira vlasničku strukturu društva Alfa stan centar, ulazak Nikice Jelavića u suvlasništvo projekta, prekogranične suvlasnike iz Bosne i Hercegovine, zemljišni kontekst bivše tvornice Kamensko i pitanja o izvoru kapitala koja bi nadležne institucije trebale provjeriti.

Luksuzne nekretnine, vlasnička mreža i pitanja o izvoru kapitala

Autor: Res Publica Post / Ivan Vohrić
Vrsta teksta: istraživačko-analitički dosje javnog interesa
Status: radna verzija za objavu
Datum prve verzije: 4. srpnja 2026.

Sadržaj dosjea

RP-003/A — Urednička i metodološka napomena
RP-003/B — Što je projekt Franc i zašto je važan
RP-003/C — Alfa stan centar i vlasnička struktura
RP-003/D — Kronologija: od Kamenskog do luksuznog kompleksa
RP-003/E — Kartice aktera
RP-003/F — Financijska logika projekta
RP-003/G — Mogući modus operandi kod luksuznih nekretnina
RP-003/H — Pitanja za institucije
RP-003/I — Završna riječ
RP-003/J — Status dosjea

RP-003/A — Urednička i metodološka napomena

Ovaj tekst nije optužnica. Res Publica Post ne preuzima ulogu suda, državnog odvjetništva, policije, Porezne uprave, USKOK-a ni Ureda za sprječavanje pranja novca.

Ovaj dosje ne tvrdi da je u projektu Franc počinjeno kazneno djelo. Ne tvrdi ni da je bilo koji akter kriv za pranje novca, poreznu utaju, prikrivanje kapitala ili organizirani kriminal, osim ondje gdje se citiraju ili parafraziraju službeni pravosudni izvori ili ranije objavljeni medijski navodi.

Cilj ovog dosjea je drukčiji: povezati javno dostupne podatke, poslovne registre, medijske objave, službene pravosudne izvore i međunarodne standarde sprječavanja pranja novca kako bi se pokazalo koja pitanja nadležne institucije moraju znati postaviti.

Kada se u jednom od najluksuznijih stambenih projekata u Zagrebu pojave projektno društvo s velikom imovinom, ulazak Nikice Jelavića u završnoj fazi projekta, prekogranični suvlasnici iz Bosne i Hercegovine, raniji javni pravosudni i medijski tragovi pojedinih aktera te kupci koji stanove, prema javnim navodima, dijelom kupuju kao investiciju, tada to nije prostor za javni linč, nego za ozbiljnu institucionalnu provjeru.

U ovom tekstu razlikujemo tri razine podataka:

službeno potvrđene podatke iz registara, sudskih objava i institucija;
medijske navode, koji se moraju tako i označiti;
analitička pitanja i moguće obrasce rizika, koji ne predstavljaju tvrdnju da se nezakonitost dogodila, nego smjer za provjeru.

Ako je sve u projektu Franc zakonito, transparentno i tržišno opravdano, odgovori na ova pitanja ne bi trebali biti problem. Ako odgovori izostanu, tada pitanje više nije zašto javnost pita, nego zašto institucije šute.

RP-003/B — Što je projekt Franc i zašto je važan

Projekt Franc jedan je od najatraktivnijih stambeno-poslovnih projekata u Zagrebu. Prema 24sata, riječ je o kompleksu s devet stambenih zgrada, 127 luksuznih stanova i 33 poslovna prostora, izgrađenom na prostoru nekadašnje tvornice Kamensko u Reljkovićevoj ulici, neposredno uz Trg dr. Franje Tuđmana.

Povod ovom dosjeu jest objava da je poduzetnik Nikica Jelavić postao suvlasnik društva Alfa stan centar, koje je povezano s ovim projektom.

Tportal je još u ožujku 2025. objavio da iza projekta stoji MADO grupa, ranije Alfa stan grupa, te da se cijene stanova u Francu kreću od 5500 do 9900 eura po kvadratu, ovisno o poziciji stana i katu. U istom tekstu navodi se da je više od 80 posto stanova tada bilo prodano.

Projekt Franc zato nije samo priča o luksuznim kvadratima. On je i priča o pretvaranju bivše industrijske lokacije u iznimno vrijednu stambeno-poslovnu imovinu, o projektnom društvu koje formalno nosi vrijednost projekta, o ulasku novog suvlasnika u završnoj fazi, o kapitalu iz Bosne i Hercegovine te o kupcima koji stanove dijelom promatraju kao investiciju.

Upravo zato projekt Franc treba promatrati kroz širi kontekst: kako se u Hrvatskoj kroz luksuzne nekretnine, projektna društva, povezane usluge, vlasničke udjele i preprodaje može stvarati, prikrivati ili legalizirati kapital čije porijeklo javnost ne može sama provjeriti.

To ne znači da se to u ovom slučaju dogodilo. Ali znači da je javni interes za provjeru nesporan.

RP-003/C — Alfa stan centar i vlasnička struktura

Prema javno dostupnim poslovnim podacima, Alfa stan centar d.o.o. registriran je za građenje stambenih i nestambenih zgrada. Kao članovi društva navode se Nikica Jelavić, Centar Motor d.o.o., Nameks d.o.o. Široki Brijeg i Dean Šparavec, a direktor društva je Dean Šparavec.

Prema članku 24sata, Nikica Jelavić u vlasništvo Alfa stan centra ulazi umjesto Mate Mustapića. U istom članku navodi se da Jelavić ima 15 posto udjela, Dean Šparavec 55 posto, Nameks 20 posto, a Centar Motor 10 posto.

Napomena: tablice su prilagođene prikazu na računalu. Na mobitelu ih je po potrebi moguće pomicati lijevo-desno kako bi se vidjeli svi stupci.

Akter	Uloga prema javno dostupnim podacima	Udio prema 24sata
Dean Šparavec	direktor i većinski suvlasnik Alfa stan centra	55%
Nikica Jelavić	novi suvlasnik, ušao umjesto Mate Mustapića	15%
Nameks d.o.o. Široki Brijeg	suvlasnik iz BiH, povezan s Jakovom i Stjepanom Nakićem	20%
Centar Motor d.o.o. Široki Brijeg	suvlasnik iz BiH, povezan s Milom Ševo	10%

Već sama vlasnička struktura otvara nekoliko važnih pitanja: tko je financirao udjele, jesu li udjeli plaćeni novcem, prijebojem, preuzimanjem obveza ili drugom pravnom konstrukcijom, te jesu li za domaće i prekogranične suvlasnike provedene odgovarajuće provjere stvarnog vlasništva i izvora kapitala.

Kod projekta ove vrijednosti ključnu pažnju ne treba usmjeriti samo na upisane vlasnike, nego na obveze, pozajmice, vjerovnike, predujmove kupaca, povezane fakture i ugovore s izvođačima.

RP-003/D — Kronologija: od Kamenskog do luksuznog kompleksa

Kamensko kao početna točka

Tvornica Kamensko bila je industrijska lokacija na jednoj od najatraktivnijih gradskih pozicija u Zagrebu. Nacional je, pozivajući se na Hinu, 2016. objavio da su dvije nekretnine Kamenskog prodane križevačkoj tvrtki Anni Aurei za 24 milijuna kuna, a stečajni upravitelj tada je naveo da će dio novca biti iskorišten za namirenje potraživanja radnika.

Dnevnik.hr je ranije pisao da su nekretnine bivše tvornice Kamensko prethodno bile procjenjivane na 127 milijuna kuna, zatim 93 milijuna kuna, a na posljednjoj dražbi 73,4 milijuna kuna.

Već tu nastaje prva važna istraživačka točka: ako je zemljište kroz stečajni postupak prodano za bitno niži iznos od ranijih procjena, treba pratiti tko je kasnije ostvario rast vrijednosti i po kojoj cijeni je zemljište završilo u projektnom lancu.

Projektno društvo i razvoj kompleksa

Alfa stan centar pojavljuje se kao projektno društvo povezano s projektom Franc i vlasničkom strukturom u kojoj su Dean Šparavec, Nikica Jelavić, Nameks i Centar Motor.

MADO grupa, ranije Alfa stan grupa, javno se predstavlja kao razvojni i tržišni akter premium stanogradnje. Projekt Franc u javnosti se predstavlja upravo kroz MADO brend.

Službena stranica projekta Franc navodi napredne građevinske metode, top-down-up tehnologiju građenja i smart-home sustave. Ti elementi nisu sporni, ali potvrđuju da se radi o projektu najvišeg tržišnog razreda.

Tržišna vrijednost prije ulaska Jelavića

Tportal je u ožujku 2025. objavio da se cijene u projektu Franc kreću od 5500 do 9900 eura po kvadratu te da su najskuplji stanovi već bili zauzeti.

To je važan vremenski podatak jer pokazuje da je tržišna vrijednost projekta bila u velikoj mjeri formirana prije objave iz 2026. o ulasku Nikice Jelavića u suvlasništvo.

U ozbiljnoj financijskoj analizi nije isto ulazi li netko u projekt na početku, kada postoje rizici zemljišta, dozvola, financiranja i gradnje, ili ulazi u završnoj fazi, kada je vrijednost već znatno oblikovana tržištem.

Ulazak Nikice Jelavića i izlazak Mate Mustapića

Prema 24sata, Nikica Jelavić postao je suvlasnik Alfa stan centra umjesto Mate Mustapića. To je središnja točka dosjea.

Pitanje nije samo tko je ušao. Jednako je važno tko je izašao, zašto je izašao, kolika je bila cijena udjela, kako je plaćena i jesu li se iza prijenosa udjela nalazili novac, prijeboj, kompenzacija, preuzimanje obveza ili raniji dogovor.

Napomena: tablice su prilagođene prikazu na računalu. Na mobitelu ih je po potrebi moguće pomicati lijevo-desno kako bi se vidjeli svi stupci.

Radna kronologija

Godina / datum	Događaj	Istraživački značaj
2014.	Mediji pišu da su nekretnine Kamenskog procjenjivane na 127, 93 i 73,4 milijuna kuna	pokazuje ranije procjene vrijednosti zemljišta
2016.	Nekretnine Kamenskog prodane Anni Aurei za 24 milijuna kuna	početna točka prijenosa vrijedne lokacije
2019.	Alfa stan centar posluje kao društvo za građenje	stvara se pravni okvir budućeg projekta
2025.	MADO/Alfa stan krug javno predstavlja Franc kao luksuzni projekt s cijenama do 9900 €/m²	tržišna vrijednost projekta formirana je prije Jelavićeva ulaska
2026.	24sata objavljuje da Nikica Jelavić ulazi u suvlasništvo Alfa stan centra	ključna točka za provjeru izvora sredstava, cijene udjela i razloga promjene vlasništva

RP-003/E — Kartice aktera

1. Alfa stan centar d.o.o.

Javno potvrđeno:
Alfa stan centar d.o.o. registriran je za građenje stambenih i nestambenih zgrada. Kao članovi društva u javnim poslovnim servisima navode se Nikica Jelavić, Centar Motor d.o.o., Nameks d.o.o. Široki Brijeg i Dean Šparavec. Direktor je Dean Šparavec.

Istraživački značaj:
Alfa stan centar je projektno društvo u središtu slučaja. Upravo kroz njega treba pratiti imovinu, obveze, ugovore, udjele, pozajmice, predujmove kupaca i povezane fakture.

Pitanja:
Tko su najveći vjerovnici? Postoje li vlasničke pozajmice? Jesu li obveze prema bankama, kupcima, izvođačima ili povezanim društvima? Tko je financirao zemljište i gradnju?

2. Dean Šparavec

Javno potvrđeno:
Dean Šparavec je direktor Alfa stan centra prema javnim poslovnim podacima. Tportal ga povezuje s MADO grupom, ranije Alfa stan grupom, koja stoji iza premium projekata i projekta Franc.

Istraživački značaj:
Šparavec je čvor između projektnog društva Alfa stan centar i MADO/Alfa stan poslovnog kruga. Ako projektno društvo nema vlastitu operativnu strukturu, treba vidjeti koja su povezana društva obavljala razvoj, prodaju, marketing, nadzor, upravljanje i druge usluge.

Pitanja:
Koji su ugovori između Alfa stan centra i MADO grupe? Jesu li usluge povezanih društava naplaćivane po tržišnim cijenama? Tko je ostvario operativnu zaradu prije završne prodaje stanova?

3. MADO grupa

Javno potvrđeno:
Tportal je objavio da je Alfa stan grupa napravila rebranding u MADO grupu, a projekt Franc predstavljen je kao premium stambeno-poslovni kompleks.

Istraživački značaj:
MADO je operativni i tržišni sloj priče. U javnosti se projekt predstavlja kroz MADO, dok je Alfa stan centar formalni nositelj projekta. Upravo odnos između formalnog nositelja i operativnog brenda treba financijski provjeriti.

Pitanja:
Tko je prodavao stanove? Tko je fakturirao prodaju, marketing i razvoj? Jesu li kupci ugovarali s Alfa stan centrom, MADO grupom ili drugim povezanim subjektom?

4. Nikica Jelavić

Javno potvrđeno:
24sata navodi da je Nikica Jelavić postao suvlasnik projekta Franc, odnosno Alfa stan centra. Index je 2024. objavio da je Jelavić ranije bio javno povezivan s postupcima oko “Dečki s Knežije”, da je proveo 1120 dana u istražnom zatvoru i da je oslobođen svih optužbi, nakon čega je uspješno tužio državu za naknadu štete. Forbes Hrvatska također navodi da je Jelavić danas povezan s ugostiteljskom tvrtkom Summa Superbia i ranijim poslovima, uz napomenu da mu tvrdnje o ulozi u “Dečkima s Knežije” nisu dokazane.

Pravna ograda:
Nikicu Jelavića u ovom tekstu ne predstavljamo kao osuđenog kriminalca. Javno dostupni izvori jasno navode da je u relevantnim postupcima oslobođen. No javni i pravosudni dosje osobe koja ulazi u luksuzni projekt vrijednosti desetaka milijuna eura opravdava pitanje pojačane institucionalne provjere.

Istraživački značaj:
Najvažnije pitanje nije samo tko je Jelavić, nego kada ulazi i kako plaća udio. Ulazak u završnoj fazi projekta zahtijeva provjeru cijene, izvora sredstava i ekonomskog smisla transakcije.

Pitanja:
Koliko je plaćen udio od 15 posto? Tko je bio prodavatelj? Je li plaćanje izvršeno novcem, prijebojem, pozajmicom ili kompenzacijom? Je li proveden pojačani AML nadzor zbog javno poznatog profila osobe?

5. Mate Mustapić

Javno dostupni kontekst:
Prema 24sata, Jelavić ulazi umjesto Mate Mustapića, poduzetnika koji je sudjelovao u drugim građevinskim projektima.

Istraživački značaj:
Mustapićev izlazak jednako je važan kao Jelavićev ulazak. Promjena vlasništva u završnoj fazi projekta može biti sasvim zakonita, ali treba analizirati cijenu, ugovor, način plaćanja i eventualna potraživanja.

Pitanja:
Zašto Mustapić izlazi baš tada? Koliko je plaćen njegov udio? Je li imao potraživanja prema Alfa stan centru ili povezanim društvima? Je li prijenos udjela bio tržišna prodaja ili dio šireg dogovora?

6. Nameks, Jakov Nakić i Stjepan Nakić

Javno potvrđeno:
CompanyWall BiH navodi da je Nameks d.o.o. Široki Brijeg aktivno društvo, da je direktor Jakov Nakić, a vlasnici Jakov Nakić i Stjepan Nakić. Nameks se na vlastitoj stranici predstavlja kao vodeći domaći maloprodajni lanac supermarketa u Hercegovini, nastao kao poslovni nastavak iskustva vlasnika društva Lukas TP Nakić.

Službeni pravosudni trag:
Sud Bosne i Hercegovine objavio je da je Stjepan Nakić oglašen krivim u predmetu porezne utaje, a pravnoj osobi Lukas TP Nakić d.o.o. izrečena je novčana kazna i oduzimanje protupravno stečene imovinske koristi od 363.979,12 KM. Tužiteljstvo BiH ranije je objavilo da su optuženi sporazumno priznali krivnju u predmetu porezne utaje vezane uz isti iznos.

Pravna ograda:
Ova presuda ne znači da je ulaganje Nameksa u projekt Franc nezakonito. Nameks je veliko aktivno društvo s javno vidljivim poslovanjem. Ali službeni pravosudni trag povezan s jednim od aktera jest razlog za pojačanu dubinsku analizu izvora kapitala.

Pitanja:
Iz kojeg izvora je Nameks financirao udio? Je li kapital došao iz dobiti, kredita, vlasničke pozajmice ili povezanih društava? Jesu li hrvatske banke i nadležna tijela provjerili stvarne vlasnike i izvor kapitala?

7. Centar Motor i Mila Ševo

Javno potvrđeno:
CompanyWall BiH navodi da je Centar Motor d.o.o. Široki Brijeg aktivno društvo, osnovano 2004., da je direktor Božidar Konjevod, a vlasnica Mila Ševo.

Medijski tragovi:
Žurnal je 2022. pisao da su poslovi homologacije i certificiranja vozila u BiH povezani s konzorcijem u kojem je nositelj Centar Motor iz Širokog Brijega, te je taj posao opisao kao povrat monopola u ruke obitelji Ševo. Žurnal je 2024. ponovno pisao o homologaciji i naveo da je Centar Motor dio konzorcija kojem su dodijeljeni poslovi homologacije vozila, uz tvrdnje o političko-poslovnim vezama.

Pravna ograda:
Ovdje se radi o medijskim navodima, ne o sudski dokazanoj kaznenoj odgovornosti. Zato ih treba navoditi oprezno i uz izvor.

Pitanja:
Iz kojeg izvora je Centar Motor financirao udio u Alfa stan centru? Je li provedena pojačana dubinska analiza zbog prekograničnog ulaganja? Jesu li hrvatski obveznici AML sustava analizirali javne medijske navode o poslovima homologacije?

8. Kupci stanova

Javno dostupni kontekst:
Tportal je u razgovoru o projektu Franc naveo da su među kupcima poduzetnici, osobe iz javnog života i kupci izvan Hrvatske, te da dio kupaca stanove gleda kao investiciju.

Istraživački značaj:
Kupci su možda najvažniji dio cijele priče. Novac u projekt ne dolazi samo od formalnih suvlasnika, nego i od kupaca. Ako se luksuzni stan kupuje kao investicija, osobito preko pravne osobe, iz inozemstva ili bez bankovnog kredita, tada treba provjeriti izvor sredstava.

Pitanja:
Koliko je stanova kupljeno preko pravnih osoba? Koliko kupaca dolazi izvan Hrvatske? Koliko je stanova plaćeno bez kredita? Postoje li kupci povezani s vlasnicima, izvođačima, politički izloženim osobama ili ranijim predmetima? Koliko se stanova već preprodaje?

RP-003/F — Financijska logika projekta

Kod projekta Franc ključna nije samo arhitektura zgrada, nego arhitektura novca.

Projektno društvo može biti zakonit i uobičajen poslovni alat. U građevinarstvu se često osniva posebno društvo za jedan projekt, kako bi se imovina, obveze, rizici i ugovori odvojili od drugih poslova. No upravo zato projektno društvo može biti i prostor u kojem javnost ne vidi stvarne financijske tokove.

U ovom slučaju Alfa stan centar ima ulogu formalnog nositelja projekta, dok se projekt tržišno predstavlja kroz MADO/Alfa stan poslovni krug. Kod takvog modela prava pitanja nisu samo “tko je vlasnik” i “koliko ima stanova”, nego:

Tko je financirao zemljište?
Tko je financirao gradnju?
Jesu li postojali bankovni krediti?
Jesu li postojale vlasničke pozajmice?
Jesu li kupci plaćali predujmove?
Jesu li povezane tvrtke naplaćivale razvoj, marketing, prodaju, nadzor i upravljanje?
Jesu li obveze prema povezanim osobama zatvarane iz prodaje stanova?

Ako su odgovori na ta pitanja uredni, projekt je poslovno objašnjiv. Ako odgovora nema, tada se otvara prostor za sumnju da se kroz formalno legalne instrumente može prikriti stvarni izvor kapitala.

RP-003/G — Mogući modus operandi kod luksuznih nekretnina

Ovaj dio ne tvrdi da se u projektu Franc dogodilo pranje novca. Cilj je prikazati poznati rizični obrazac koji institucije moraju provjeriti.

FATF, međunarodno tijelo za borbu protiv pranja novca, u smjernicama za sektor nekretnina naglašava potrebu pristupa temeljenog na riziku, dubinske analize i utvrđivanja stvarnog vlasništva u nekretninskim transakcijama.

Hrvatski Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranju terorizma propisuje mjere za sprječavanje i otkrivanje pranja novca, a Ministarstvo financija navodi da sustav uključuje dubinsku analizu klijenta, provjeru stvarnog vlasnika i prijavu sumnjivih transakcija Uredu za sprječavanje pranja novca.

Mogući obrazac koji institucije trebaju provjeriti izgleda ovako:

Prva faza — zemljište.

Vrijedna lokacija ulazi u nekretninski lanac po cijeni znatno nižoj od buduće tržišne vrijednosti. To može biti zakonito, ali treba znati tko je kupovao, po kojoj cijeni, kojim novcem i s kojim informacijama o budućem potencijalu.

Druga faza — projektno društvo.

Osniva se društvo koje formalno nosi projekt. Društvo može imati minimalan temeljni kapital, ali veliku imovinu i velike obveze. Time se projekt pravno odvaja, ali se stvarni tokovi novca vide tek u ugovorima i poslovnim knjigama.

Treća faza — obveze i pozajmice.

Projekt se financira kroz kredite, pozajmice, predujmove kupaca, povezane fakture ili prekogranični kapital. Svaki od tih oblika može biti zakonit, ali svaki može poslužiti i za prikrivanje izvora sredstava ako nema stvarne provjere.

Četvrta faza — povezane usluge.

Ako projektno društvo nema vlastitu operativnu strukturu, sav rad obavljaju drugi. Tu nastaje prostor za razvojne, savjetničke, marketinške, prodajne, projektantske i upravljačke fakture. Ako su te usluge stvarne i tržišne, nema problema. Ako su preplaćene ili fiktivne, mogu služiti za izvlačenje vrijednosti.

Peta faza — ulazak i izlazak suvlasnika.

Kada novi suvlasnik ulazi u završnoj fazi projekta, treba provjeriti cijenu udjela, izvor novca, stvarnog prodavatelja i ekonomski smisao transakcije. U slučaju Franca to se posebno odnosi na ulazak Nikice Jelavića i izlazak Mate Mustapića.

Šesta faza — kupci kao kanal kapitala.

Luksuzni stanovi mogu biti zakonita investicija. Ali ako se kupuju preko pravnih osoba, iz inozemstva, bez kredita, preko punomoćnika ili u korist trećih osoba, tada treba provjeriti stvarnog kupca i izvor sredstava.

Sedma faza — preprodaja.

Ako se stan kupljen u ranoj fazi preprodaje po višoj cijeni, razlika se može prikazati kao kapitalna dobit. To je zakonito ako je početni novac čist. Ako početni novac nije transparentan, preprodaja može služiti za formalnu legalizaciju kapitala.

Upravo zato projekt Franc nije samo pitanje urbanizma ili tržišta luksuznih stanova. To je pitanje sposobnosti države da vidi novac iza ugovora.

RP-003/H — Pitanja za institucije

Ovaj dosje ne traži javni progon. Traži institucionalnu provjeru.

Pitanja za Ured za sprječavanje pranja novca

Je li Ured zaprimio bilo kakvu prijavu sumnjive transakcije povezane s Alfa stan centrom, projektom Franc, prijenosom udjela ili kupnjom stanova?

Jesu li banke, javni bilježnici, odvjetnici, računovođe ili posrednici prijavili bilo kakve sumnjive okolnosti?

Jesu li analizirane transakcije povezane s ulaskom Nikice Jelavića i izlaskom Mate Mustapića?

Jesu li analizirani izvori kapitala društava Nameks i Centar Motor kao prekograničnih suvlasnika?

Jesu li provjeravani kupci koji stanove kupuju kao investiciju, preko pravnih osoba ili izvan Hrvatske?

Pitanja za Poreznu upravu

Tko su najveći vjerovnici Alfa stan centra?

Postoje li vlasničke pozajmice?

Jesu li pozajmice dane iz Hrvatske ili inozemstva?

Jesu li povezane tvrtke fakturirale usluge po tržišnim cijenama?

Jesu li savjetničke, marketinške, prodajne i upravljačke usluge stvarno izvršene?

Jesu li preprodaje stanova prijavljene i oporezovane?

Jesu li kupci koji kupuju nekretnine visoke vrijednosti imali prijavljene prihode koji odgovaraju vrijednosti kupnje?

Pitanja za policiju i PNUSKOK

Je li izrađena kriminalističko-financijska analiza povezanih osoba oko Alfa stan centra, MADO grupe i suvlasnika?

Postoje li osobe koje nisu formalno upisane kao vlasnici, ali imaju ekonomsku korist od projekta?

Jesu li analizirane komunikacije, ugovori i financijski odnosi oko prijenosa udjela s Mate Mustapića na Nikicu Jelavića?

Jesu li provjerene moguće kompenzacije, prijeboji ili prikriveni dogovori iza prijenosa udjela?

Jesu li analizirane veze između kupaca stanova, investitora, izvođača i politički izloženih osoba?

Pitanja za DORH i USKOK

Je li DORH zaprimio obavijest ili prijavu vezanu uz projekt Franc?

Je li USKOK provjeravao postoje li elementi organiziranog financijskog kriminaliteta, poreznih kaznenih djela, zlouporabe povjerenja u gospodarskom poslovanju ili pranja novca?

Jesu li zatraženi ugovori o prijenosu poslovnih udjela?

Jesu li zatražene poslovne knjige Alfa stan centra?

Jesu li zatraženi podaci o kupcima stanova i izvorima njihovih sredstava?

Ako izvidi nisu provedeni, na temelju čega je zaključeno da za njih nema razloga?

Pitanja za banke

Koje su banke financirale zemljište ili gradnju?

Jesu li banke provjerile stvarne vlasnike Alfa stan centra?

Jesu li provjerile stvarne vlasnike i izvor kapitala Nameksa i Centar Motora?

Jesu li analizirane uplate kupaca stanova iz inozemstva?

Jesu li pojedine uplate dolazile od trećih osoba ili društava koja nisu formalni kupci?

Jesu li banke provodile pojačanu dubinsku analizu zbog profila pojedinih aktera?

Pitanja za javne bilježnike, odvjetnike i posrednike

Tko je ovjeravao ili solemnizirao prijenos udjela?

Je li u dokumentaciji navedena cijena udjela?

Jesu li kupci stanova nastupali osobno ili preko punomoćnika?

Jesu li posrednici provodili mjere dubinske analize?

Jesu li obveznici prijavili sumnjive transakcije ako su ih uočili?

Pitanja za zemljišne knjige, katastar i Grad Zagreb

Koji je puni zemljišnoknjižni lanac prostora bivšeg Kamenskog?

Po kojoj cijeni je zemljište prešlo iz jedne faze u drugu?

Koje su hipoteke bile upisane i tko su bili vjerovnici?

Kada je provedeno etažiranje?

Jesu li dozvole izdavane, mijenjane, poništavane ili ponovno izdavane?

Jesu li komunalni doprinosi i druge obveze uredno plaćeni?

Pitanja za investitore

Ako je sve zakonito i transparentno, investitori mogu javnosti odgovoriti na osnovna pitanja bez otkrivanja zaštićenih osobnih podataka kupaca.

Koliko je Nikica Jelavić platio svoj udio?

Tko mu je prodao udio?

Zašto je Mate Mustapić izašao iz projekta?

Koji su glavni izvori financiranja projekta?

Postoje li vlasničke pozajmice?

Koliko je stanova kupljeno preko pravnih osoba?

Koliko kupaca dolazi izvan Hrvatske?

Koliko stanova se već preprodaje?

Jesu li kupci prolazili provjeru izvora sredstava?

RP-003/I — Završna riječ

Projekt Franc možda je potpuno zakonit građevinski pothvat. Ako je tako, institucionalna provjera može samo potvrditi transparentnost projekta.

No javno dostupni podaci pokazuju dovoljno razloga da se postave ozbiljna pitanja. U jednoj točki susreću se propala industrijska lokacija, luksuzna stanogradnja, projektno društvo s velikom vrijednošću, domaći i prekogranični suvlasnici, ulazak Nikice Jelavića u završnoj fazi projekta, raniji pravosudni i medijski tragovi pojedinih aktera, kupci koji stanove dijelom promatraju kao investiciju i sektor nekretnina koji međunarodni AML standardi prepoznaju kao posebno osjetljiv.

Res Publica Post ovim dosjeom ne donosi presudu.

Donosi mapu.

Donosi kronologiju.

Donosi vlasničku mrežu.

Donosi javno dostupne izvore.

Donosi pitanja koja bi nadležne institucije morale znati postaviti i bez novinarskog pritiska.

Ako je sve čisto, odgovori će biti jednostavni: kapital je zakonit, vlasnici su stvarni, kupci su provjereni, udjeli su plaćeni tržišno, pozajmice su dokumentirane, fakture su opravdane, a preprodaje su normalne tržišne transakcije.

Ako odgovori izostanu, tada pitanje više nije zašto javnost pita, nego zašto institucije šute.

U konačnici, ovo nije samo priča o Nikici Jelaviću, Deanu Šparavcu, Nameksu, Centar Motoru ili luksuznim kvadratima u Zagrebu. Ovo je priča o tome može li hrvatska država prepoznati sofisticirane obrasce prikrivanja kapitala onda kada su oni zapakirani u ugovore, registre, etažiranje, bankovne uplate i prestižne adrese.

Jer najopasniji novac nije onaj koji dolazi u vreći.

Najopasniji je onaj koji dođe kroz uredan ugovor, skupi stan, čistu fakturu i osmijeh na predstavljanju projekta.

RP-003/J — Status dosjea

Oznaka dosjea: RP-003

Naziv dosjea: Projekt Franc

Radni naslov: Projekt Franc: luksuzni kvadrati, vlasnička mreža i pitanja o izvoru kapitala

Tema: Luksuzni stambeno-poslovni projekt Franc, Alfa stan centar, vlasnička struktura, prekogranični kapital, Nikica Jelavić, bivša tvornica Kamensko i rizici pranja novca kroz nekretnine.

Prva radna verzija: 4. srpnja 2026.

Status: Verzija pripremljena za javnu objavu nakon završne uredničke provjere.

Metoda: Povezivanje javno dostupnih podataka iz medija, poslovnih registara, službenih izvora, pravosudnih objava i međunarodnih AML smjernica.

Pravna ograda: Dosje ne tvrdi da je kazneno djelo počinjeno. Svi navodi koji se odnose na ranije postupke, poslovne podatke ili medijske objave predstavljaju se kao javno dostupni podaci, službeni izvori ili medijski navodi. Cilj dosjea je otvoriti pitanja za institucije, a ne zamijeniti rad policije, DORH-a, USKOK-a, Porezne uprave ili Ureda za sprječavanje pranja novca.

Kategorije izvora korištene u dosjeu: medijski izvori, poslovni registri i poslovni servisi, službeni pravosudni izvori, institucionalni izvori, regulatorni izvori i međunarodne AML smjernice.

Glavna otvorena pitanja dosjea:

Koliko je Nikica Jelavić platio udio u Alfa stan centru?
Tko mu je prodao udio i pod kojim uvjetima?
Zašto Mate Mustapić izlazi iz projekta upravo u završnoj fazi?
Tko su najveći vjerovnici Alfa stan centra?
Postoje li vlasničke pozajmice i iz kojih izvora dolaze?
Je li projekt financiran bankovnim kreditima, predujmovima kupaca, povezanim društvima ili prekograničnim kapitalom?
Jesu li Nameks i Centar Motor prošli pojačanu dubinsku provjeru izvora kapitala?
Tko su krajnji kupci luksuznih stanova?
Koliko je stanova kupljeno preko pravnih osoba ili kupaca izvan Hrvatske?
Koliko se stanova već preprodaje i po kojim cijenama?
Jesu li banke, javni bilježnici, odvjetnici i posrednici u nekretninama prijavili bilo kakve sumnjive okolnosti?
Jesu li Porezna uprava, Ured za sprječavanje pranja novca, policija, DORH i USKOK proveli ili trebaju provesti izvide?

Zaključni status: Dosje je dovoljno utemeljen za javnu objavu kao analitički tekst s pitanjima za institucije, uz uvjet da se prije objave dodatno provjere sve poveznice, datumi, poslovni podaci i formulacije koje se odnose na pojedine osobe.

Ovaj tekst nastavlja metodologiju istraživačkih dosjea Res Publica Posta, započetu kroz DOSJE RP-002 — Slučaj Stjepan Čelan, u kojoj se javno dostupni izvori, kronologija, akteri i pitanja za institucije povezuju u provjerljiv analitički okvir.

DOKUMENTACIJA DOSJEA RP-003 — PROJEKT FRANC

Luksuzne nekretnine, vlasnička mreža i pitanja o izvoru kapitala

Oznaka dokumentacije: RP-003/DOK
Povezani dosje: DOSJE RP-003 — PROJEKT FRANC
Vrsta dokumenta: Dokumentacijski dodatak / popis izvora
Datum izrade: 4. srpnja 2026.
Status: Radna verzija za objavu uz glavni dosje

Metodološka napomena

Ova dokumentacija sadrži popis javno dostupnih izvora korištenih u izradi dosjea RP-003 o projektu Franc, društvu Alfa stan centar, vlasničkoj strukturi projekta, ranijim javnim tragovima pojedinih aktera, prostoru bivše tvornice Kamensko te općem regulatornom i međunarodnom okviru sprječavanja pranja novca kroz nekretnine.

Navođenje izvora ne znači da Res Publica Post preuzima sve tvrdnje, interpretacije ili zaključke pojedinog medija. Izvori se koriste kao dokumentacijski tragovi: za potvrdu datuma, vlasničkih promjena, poslovnih podataka, ranijih javnih navoda, službenih pravosudnih objava ili regulatornog okvira.

U ovoj dokumentaciji izvori su razvrstani u pet skupina:

RP-003/M — Medijski izvori
Članci i medijske objave o projektu Franc, Kamenskom, Nikici Jelaviću, MADO/Alfa stan krugu, Nakićima, Ševo/Centar Motoru i povezanim javnim kontroverzama.

RP-003/P — Poslovni i registarski izvori
Javno dostupni poslovni podaci o društvima Alfa stan centar, MADO grupa, Nameks i Centar Motor.

RP-003/S — Službeni pravosudni izvori
Objave Suda Bosne i Hercegovine i Tužiteljstva Bosne i Hercegovine vezane uz predmet Stjepana Nakića i društva Lukas TP Nakić.

RP-003/R — Regulatorni i institucionalni izvori
Hrvatski zakoni, smjernice i službene stranice nadležnih tijela vezane uz sprječavanje pranja novca, stvarno vlasništvo i nadležnost USKOK-a.

RP-003/I — Međunarodni AML izvori
Međunarodne smjernice, osobito FATF, koje objašnjavaju zašto je sektor nekretnina osjetljiv na rizike pranja novca i prikrivanja stvarnog vlasništva.

RP-003/M — Medijski izvori

RP-003/M-001 — 24sata: Jelavić suvlasnik projekta Franc

RP-003/M-001

Naziv dokumenta: Nikica Jelavić postao suvlasnik kompleksa sa 127 luksuznih stanova
Izvor: 24sata
Autor: Ivan Pandžić
Datum objave: 2. srpnja 2026.
Vrsta izvora: Medijski izvor / povodni članak
Status izvora: Ključni izvor za pokretanje dosjea RP-003

Što izvor potvrđuje:
Ovaj članak potvrđuje osnovni povod dosjea: Nikica Jelavić postao je suvlasnik društva povezanog s projektom Franc, kompleks se nalazi na prostoru bivše tvornice Kamensko u Reljkovićevoj ulici, sastoji se od devet zgrada, 127 luksuznih stanova i 33 poslovna prostora, a projekt je pri dovršetku. Članak također navodi da je Jelavić preuzeo manjinski udjel u tvrtki vlasnici projekta.

Važnost za dosje:
Ovo je primarni medijski izvor za tvrdnju da Jelavić ulazi u vlasničku strukturu projekta Franc. Koristi se kao povod i početna točka analize.

Napomena za uporabu:
U glavnom tekstu koristiti kao “povodni članak 24sata”, ne kao jedini dokaz za širu financijsku analizu. Sve dodatne tvrdnje treba pokriti poslovnim, pravosudnim ili regulatornim izvorima.

RP-003/M-002 — Tportal: luksuzni kvadrati i tržišna vrijednost projekta

RP-003/M-002

Naziv dokumenta: Oni stoje iza najskupljih i najluksuznijih kvadrata u Zagrebu
Izvor: Tportal
Datum objave: 15. ožujka 2025.
Vrsta izvora: Medijski izvor / poslovno-tržišni opis projekta
Status izvora: Ključni izvor za tržišni kontekst

Što izvor potvrđuje:
Izvor potvrđuje da se projekt Franc javno predstavljao kao luksuzni stambeno-poslovni kompleks, da iza njega stoji MADO grupa, ranije Alfa stan grupa, te da su cijene stanova dosezale do 9900 eura po kvadratu. Izvor je važan i zato što pokazuje da je tržišna vrijednost projekta bila oblikovana prije Jelavićeva ulaska u vlasničku strukturu.

Važnost za dosje:
Koristi se za argument da se ulazak novog suvlasnika ne događa u potpuno ranoj, neizvjesnoj fazi, nego nakon što je projekt već imao javno poznatu tržišnu vrijednost i visoku razinu prodaje.

Napomena za uporabu:
Posebno važan za poglavlja RP-003/B, RP-003/D i RP-003/F.

RP-003/M-003 — Tportal: rebranding Alfa stan grupe u MADO grupu

RP-003/M-003

Naziv dokumenta: Alfa stan grupa napravila rebranding: novo ime MADO grupa
Izvor: Tportal
Datum objave: 11. ožujka 2025.
Vrsta izvora: Medijski izvor / poslovni kontekst
Status izvora: Pomoćni izvor za razumijevanje odnosa Alfa stan — MADO

Što izvor potvrđuje:
Izvor dokumentira javno predstavljeni rebranding Alfa stan grupe u MADO grupu i pomaže objasniti zašto se projekt Franc u javnosti pojavljuje kroz MADO brend, dok je Alfa stan centar projektno društvo povezano s vlasničkom strukturom.

Važnost za dosje:
Važan je za razdvajanje formalnog nositelja projekta i tržišnog/operativnog brenda.

Napomena za uporabu:
Koristiti kod objašnjavanja da MADO grupa i Alfa stan centar nisu isto što i da treba provjeriti ugovorne odnose između projektnog društva i operativnog/prodajnog sloja.

RP-003/M-004 — Index: javni dosje Nikice Jelavića

RP-003/M-004

Naziv dokumenta: Tko je Nikica Jelavić?
Izvor: Index.hr
Datum objave: prosinac 2024.
Vrsta izvora: Medijski izvor / javni profil osobe
Status izvora: Ključni izvor za pravnu ogradu i javni kontekst Nikice Jelavića

Što izvor potvrđuje:
Index donosi javni profil Nikice Jelavića, uključujući ranije postupke, medijske poveznice s “Dečkima s Knežije”, činjenicu da je proveo 1120 dana u istražnom zatvoru te navod da je oslobođen optužbi i kasnije tužio državu.

Važnost za dosje:
Ovaj izvor je važan jer omogućuje pravno preciznu formulaciju: Jelavić je javno povezivan s određenim postupcima, ali ga se ne smije predstavljati kao osuđenu osobu.

Napomena za uporabu:
Uvijek koristiti uz pravnu ogradu: “prema medijskim navodima”, “ranije javno povezivan”, “oslobođen optužbi”, “nije pravomoćno osuđen u tim postupcima”.

RP-003/M-005 — Forbes Hrvatska: poslovni kontekst Nikice Jelavića

RP-003/M-005

Naziv dokumenta: Čime se bavi Nikica Jelavić?
Izvor: Forbes Hrvatska
Vrsta izvora: Medijski izvor / poslovni profil osobe
Status izvora: Pomoćni izvor za poslovni kontekst Nikice Jelavića

Što izvor potvrđuje:
Forbes Hrvatska donosi poslovni kontekst Nikice Jelavića, uključujući ranije poslovne aktivnosti, ugostiteljske i druge veze, kao i javnu napomenu da tvrdnje o njegovoj ulozi u “Dečkima s Knežije” nisu dokazane.

Važnost za dosje:
Koristi se kao drugi medijski izvor koji pomaže uravnotežiti prikaz Jelavića: javno kontroverzan akter, ali bez tvrdnje o pravomoćnoj krivnji.

Napomena za uporabu:
Koristiti uz Index kao dopunski izvor, nikada kao osnovu za tvrdnju o kaznenoj odgovornosti.

RP-003/M-006 — Nacional / Hina: prodaja nekretnina Kamenskog

RP-003/M-006

Naziv dokumenta: Anni Aurei prodane dvije nekretnine Kamenskog za 24 milijuna kuna
Izvor: Nacional / Hina
Datum objave: 29. ožujka 2016.
Vrsta izvora: Medijski izvor / Hina / stečajno-zemljišni kontekst
Status izvora: Ključni izvor za povijest lokacije Kamensko

Što izvor potvrđuje:
Izvor navodi da su dvije nekretnine Kamenskog prodane tvrtki Anni Aurei za 24 milijuna kuna, da je riječ o zemljišnoknjižnim tijelima bivše tvornice Kamensko u Reljkovićevoj ulici te da je posljednja procjena vrijednosti iznosila 73,4 milijuna kuna.

Važnost za dosje:
Ovaj izvor je ključan za analizu prijelaza lokacije iz industrijsko-stečajnog statusa u kasniji luksuzni nekretninski projekt.

Napomena za uporabu:
Koristiti u kronologiji i u dijelu o zemljištu kao početnoj točki stvaranja vrijednosti.

RP-003/M-007 — Dnevnik.hr: ranije procjene vrijednosti Kamenskog

RP-003/M-007

Naziv dokumenta: Tvornica za 73,4 milijuna kuna: nitko ne želi kupiti Kamensko
Izvor: Dnevnik.hr / Hina
Datum objave: 11. prosinca 2014.
Vrsta izvora: Medijski izvor / stečajno-zemljišni kontekst
Status izvora: Pomoćni izvor za ranije procjene vrijednosti

Što izvor potvrđuje:
Izvor navodi da su nekretnine bivše tvornice Kamensko prvotno bile procijenjene na 127 milijuna kuna, zatim na 93 milijuna kuna, a prije dražbe na 73,4 milijuna kuna. Također se spominju ranije zabilježbe, brisanja i širi kontekst propasti Kamenskog.

Važnost za dosje:
Pomaže pokazati da je lokacija Kamensko kroz vrijeme imala različite procjene vrijednosti i da je već prije projekta Franc bila predmet složenog gospodarskog i pravnog konteksta.

Napomena za uporabu:
Koristiti oprezno: dio teksta sadrži medijske navode i širi kontekst propasti Kamenskog, koji treba jasno označiti kao medijski navod.

RP-003/M-008 — Žurnal: monopol nad poslovima homologacije i obitelj Ševo

RP-003/M-008

Naziv dokumenta: Monopol nad poslovima homologacije vraćen u ruke porodice Ševo
Izvor: Žurnal
Datum objave: 2022.
Vrsta izvora: Istraživački medijski izvor iz BiH
Status izvora: Medijski navod — koristiti oprezno

Što izvor potvrđuje:
Žurnal piše o poslovima homologacije vozila u BiH i navodi tvrdnje o ulozi Centar Motora i obitelji Ševo u tom poslovnom krugu.

Važnost za dosje:
Koristi se kao javno dostupan medijski trag za procjenu rizika povezanog s Centar Motorom i Milom Ševo, ne kao dokaz kaznene odgovornosti.

Napomena za uporabu:
Uvijek pisati: “Žurnal navodi”, “prema pisanju Žurnala”. Ne koristiti kao službeni dokaz.

RP-003/M-009 — Žurnal: homologacija vozila u BiH i Centar Motor

RP-003/M-009

Naziv dokumenta: Homologacija vozila u BiH: Ministarstvu nije sporno što je dio konzorcija firma sa crne liste
Izvor: Žurnal
Datum objave: 16. kolovoza 2024.
Vrsta izvora: Istraživački medijski izvor iz BiH
Status izvora: Medijski navod — koristiti oprezno

Što izvor potvrđuje:
Žurnal navodi da je Centar Motor d.o.o. Široki Brijeg bio dio konzorcija kojem su dodijeljeni poslovi homologacije vozila, a u tekstu se iznose tvrdnje o vlasništvu Mile Ševo i poslovnim vezama.

Važnost za dosje:
Koristi se kao dopunski javni trag u dijelu o Centar Motoru i potrebi pojačane dubinske analize prekograničnog kapitala.

Napomena za uporabu:
Zbog osjetljivosti navoda koristiti isključivo kao medijski izvor, uz jasnu ogradu da se ne radi o sudski dokazanoj činjenici.

RP-003/P — Poslovni i registarski izvori

RP-003/P-001 — Fina Info.BIZ: Alfa stan centar d.o.o.

RP-003/P-001

Naziv dokumenta: ALFA STAN CENTAR d.o.o. — poslovni i financijski podaci
Izvor: Fina Info.BIZ
Vrsta izvora: Poslovni registar / financijski i osnovni podaci
Status izvora: Visoka dokumentacijska vrijednost

Što izvor potvrđuje:
Fina Info.BIZ navodi osnovne podatke o Alfa stan centru, OIB, djelatnost, privatno vlasništvo od osnivanja, mikro veličinu subjekta, broj zaposlenih u 2025. godini, ukupne prihode i neto dobit. Izvor posebno potvrđuje da je broj zaposlenih u 2025. godini bio 0, a prihodi 1,14 milijuna eura uz neto dobit od 256.472 eura.

Važnost za dosje:
Ključan izvor za poglavlje o financijskoj logici projekta i pitanju kako projektno društvo s nula zaposlenih upravlja projektom velike vrijednosti.

Napomena za uporabu:
Koristiti za potvrdu osnovnih financijskih pokazatelja, ali ne kao zamjenu za cjelovito financijsko izvješće s bilješkama.

RP-003/P-002 — CompanyWall Hrvatska: Alfa stan centar d.o.o.

RP-003/P-002

Naziv dokumenta: ALFA STAN CENTAR d.o.o. — osnovni podaci, vlasnici i financijski sažetak
Izvor: CompanyWall Hrvatska
Vrsta izvora: Poslovni servis / javno dostupni poslovni podaci
Status izvora: Visoka dokumentacijska vrijednost

Što izvor potvrđuje:
CompanyWall navodi adresu, OIB, datum osnivanja, djelatnost, direktora Deana Šparavca, vlasnike Deana Šparavca, Nameks d.o.o. Široki Brijeg, Centar Motor d.o.o. i Nikicu Jelavića, kao i financijski sažetak s prihodima, dobiti, kapitalom, sredstvima, kratkoročnim i dugoročnim obvezama te brojem zaposlenih.

Važnost za dosje:
Ključan izvor za vlasničku i financijsku mapu Alfa stan centra.

Napomena za uporabu:
Kod udjela po postocima koristiti 24sata kao medijski izvor ako CompanyWall u otvorenom prikazu ne prikazuje postotke. CompanyWall koristiti za potvrdu članova/vlasnika i financijskog sažetka.

RP-003/P-003 — CompanyWall BiH: Nameks d.o.o. Široki Brijeg

RP-003/P-003

Naziv dokumenta: NAMEKS d.o.o. Široki Brijeg — poslovni podaci
Izvor: CompanyWall BiH
Vrsta izvora: Poslovni servis / javno dostupni poslovni podaci
Status izvora: Dokumentacijski izvor za BiH suvlasnika

Što izvor potvrđuje:
CompanyWall BiH prikazuje osnovne poslovne podatke o društvu Nameks d.o.o. Široki Brijeg, uključujući status, djelatnost, poslovne pokazatelje i povezane osobe.

Važnost za dosje:
Koristi se za potvrdu da je Nameks aktivni poslovni subjekt iz BiH, a ne samo formalna ljuska.

Napomena za uporabu:
Za detalje o stvarnim vlasnicima, kapitalu i financiranju udjela u Hrvatskoj potrebni su službeni registri i knjigovodstvena dokumentacija, koja nije javno dostupna kroz ovaj izvor.

RP-003/P-004 — Nameks: službena stranica društva

RP-003/P-004

Naziv dokumenta: O nama — Nameks supermarketi
Izvor: Nameks
Vrsta izvora: Službena stranica društva
Status izvora: Pomoćni izvor

Što izvor potvrđuje:
Službena stranica Nameksa služi kao pomoćni izvor za predstavljanje društva i njegova javnog poslovnog identiteta.

Važnost za dosje:
Može se koristiti za neutralan opis Nameksa kao maloprodajnog lanca, ali nije nosivi izvor za vlasničku ili financijsku analizu.

Napomena za uporabu:
Prije konačne objave ručno provjeriti otvara li se stranica uredno. Ako se ne otvara zbog tehničke zaštite, osloniti se na CompanyWall BiH i druge javne registre.

RP-003/P-005 — CompanyWall BiH: Centar Motor d.o.o. Široki Brijeg

RP-003/P-005

Naziv dokumenta: CENTAR MOTOR d.o.o. Široki Brijeg — poslovni podaci
Izvor: CompanyWall BiH
Vrsta izvora: Poslovni servis / javno dostupni poslovni podaci
Status izvora: Dokumentacijski izvor za BiH suvlasnika

Što izvor potvrđuje:
CompanyWall BiH prikazuje osnovne poslovne podatke o društvu Centar Motor d.o.o. Široki Brijeg.

Važnost za dosje:
Koristi se za potvrdu da je Centar Motor aktivni poslovni subjekt i dio vlasničke strukture koja se pojavljuje u projektu Franc.

Napomena za uporabu:
Za samu strukturu financiranja udjela u Alfa stan centru potrebna je dodatna dokumentacija koja nije dostupna kroz ovaj otvoreni izvor.

RP-003/P-006 — CompanyWall BiH: Centar Motor — osobe i vlasništvo

RP-003/P-006

Naziv dokumenta: CENTAR MOTOR d.o.o. — osobe i vlasništvo
Izvor: CompanyWall BiH
Vrsta izvora: Poslovni servis / vlasničke i upravljačke osobe
Status izvora: Dokumentacijski izvor za vlasnički kontekst

Što izvor potvrđuje:
Izvor prikazuje osobe povezane s društvom Centar Motor, uključujući vlasničke i upravljačke podatke.

Važnost za dosje:
Koristi se u kartici aktera Centar Motor / Mila Ševo.

Napomena za uporabu:
Osobne podatke koristiti samo u mjeri javnog interesa i bez nepotrebnog širenja izvan teme dosjea.

RP-003/P-007 — MADO: službena prezentacija projekta Franc

RP-003/P-007

Naziv dokumenta: Franc — službena prezentacija projekta
Izvor: MADO
Vrsta izvora: Službena stranica projekta
Status izvora: Primarni izvor za službenu prezentaciju projekta

Što izvor potvrđuje:
Službena stranica projekta Franc opisuje projekt, lokaciju, građevinske metode, tehnologiju i tržišno predstavljanje projekta.

Važnost za dosje:
Koristi se za neutralan opis projekta iz perspektive investitora/prodajnog brenda.

Napomena za uporabu:
Službenu stranicu koristiti za tehnički i promotivni opis projekta, ne za neovisnu financijsku analizu.

RP-003/S — Službeni pravosudni izvori

RP-003/S-001 — Sud BiH: presuda u predmetu Stjepan Nakić i dr.

RP-003/S-001

Naziv dokumenta: Donesena presuda po sporazumu u predmetu Stjepan Nakić i dr.
Izvor: Sud Bosne i Hercegovine
Vrsta izvora: Službeni pravosudni izvor
Status izvora: Visoka dokazna vrijednost

Što izvor potvrđuje:
Službeni izvor Suda BiH potvrđuje presudu po sporazumu u predmetu Stjepan Nakić i dr., uključujući poreznu utaju i oduzimanje protupravno stečene imovinske koristi od 363.979,12 KM pravnoj osobi Lukas TP Nakić d.o.o.

Važnost za dosje:
Ovo je nosivi izvor za tvrdnju da kod Stjepana Nakića postoji službeni pravosudni trag u BiH.

Napomena za uporabu:
Ovaj izvor ne dokazuje nikakvu nezakonitost ulaganja Nameksa u projekt Franc. Koristiti ga isključivo kao razlog za pitanje pojačane dubinske analize izvora kapitala.

RP-003/S-002 — Tužiteljstvo BiH: sporazumno priznanje krivnje

RP-003/S-002

Naziv dokumenta: Sporazumno priznanje krivnje u predmetu Stjepan Nakić i dr.
Izvor: Tužiteljstvo Bosne i Hercegovine
Vrsta izvora: Službeni pravosudni izvor
Status izvora: Visoka dokazna vrijednost

Što izvor potvrđuje:
Tužiteljstvo BiH objavilo je informacije o sporazumnom priznanju krivnje u predmetu Stjepan Nakić i dr., povezano s poreznom utajom i iznosom od 363.979,12 KM.

Važnost za dosje:
Potvrđuje kontekst službene pravosudne obrade slučaja i nadopunjuje objavu Suda BiH.

Napomena za uporabu:
Kao i kod RP-003/S-001, ne koristiti za tvrdnju da je ulaganje u Franc nezakonito. Koristiti kao službeni razlog za pitanje provjere izvora kapitala.

RP-003/R — Regulatorni i institucionalni izvori

RP-003/R-001 — Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranju terorizma

RP-003/R-001

Naziv dokumenta: Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranju terorizma
Izvor: Zakon.hr
Vrsta izvora: Zakonski tekst
Status izvora: Ključni regulatorni izvor

Što izvor potvrđuje:
Zakon propisuje mjere, radnje i postupke za sprječavanje i otkrivanje pranja novca i financiranja terorizma, uključujući obveze obveznika, dubinsku analizu stranke, stvarno vlasništvo i prijavljivanje sumnjivih transakcija.

Važnost za dosje:
Temeljni pravni okvir za pitanja koja se postavljaju bankama, posrednicima, bilježnicima, odvjetnicima, Poreznoj upravi, Uredu za sprječavanje pranja novca i drugim institucijama.

Napomena za uporabu:
Koristiti u općem regulatornom dijelu, bez ulaženja u pravno tumačenje izvan javno dostupnog teksta zakona.

RP-003/R-002 — Ministarstvo financija RH: Ured za sprječavanje pranja novca

RP-003/R-002

Naziv dokumenta: Ured za sprječavanje pranja novca
Izvor: Ministarstvo financija Republike Hrvatske
Vrsta izvora: Službeni institucionalni izvor
Status izvora: Ključni institucionalni izvor

Što izvor potvrđuje:
Službena stranica Ministarstva financija opisuje ulogu Ureda za sprječavanje pranja novca i sustav prijave sumnjivih transakcija.

Važnost za dosje:
Koristi se za objašnjenje zašto su pitanja o prijavi sumnjivih transakcija, izvoru sredstava i stvarnom vlasništvu relevantna za projekt Franc.

Napomena za uporabu:
Koristiti u poglavljima o AML okviru i pitanjima za institucije.

RP-003/R-003 — Smjernice za posrednike u prometu nekretninama

RP-003/R-003

Naziv dokumenta: Smjernice za provedbu Zakona o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma kod posrednika u sektoru prometa nekretnina
Izvor: Ministarstvo financija RH / Financijski inspektorat
Godina: 2020.
Vrsta izvora: Službene regulatorne smjernice
Status izvora: Ključni regulatorni izvor za sektor nekretnina

Što izvor potvrđuje:
Smjernice izričito obrađuju ranjivost sektora nekretnina na pranje novca i financiranje terorizma, obveze obveznika, rizik, dubinsku analizu stranke, politički izložene osobe, stvarnog vlasnika, prijavu sumnjivih transakcija i indikatore rizika.

Važnost za dosje:
Ovo je jedan od najvažnijih izvora za tvrdnju da sektor nekretnina ima posebne AML obveze i da posrednici nisu samo prodajni kanal, nego obveznici sustava sprječavanja pranja novca.

Napomena za uporabu:
Vrlo važan izvor za poglavlje “Mogući modus operandi” i “Pitanja za institucije”.

RP-003/R-004 — USKOK: nadležnost

RP-003/R-004

Naziv dokumenta: Nadležnost USKOK-a
Izvor: USKOK
Vrsta izvora: Službeni institucionalni izvor
Status izvora: Pomoćni institucionalni izvor

Što izvor potvrđuje:
Službena stranica USKOK-a objašnjava nadležnost Ureda u odnosu na kaznena djela propisana Zakonom o USKOK-u.

Važnost za dosje:
Koristi se u poglavlju s pitanjima za DORH i USKOK.

Napomena za uporabu:
Ne tvrditi da je USKOK nadležan prije pravne kvalifikacije konkretnog djela; koristiti kao institucionalni okvir za pitanje treba li provesti izvide.

RP-003/R-005 — Zakon o USKOK-u

RP-003/R-005

Naziv dokumenta: Zakon o Uredu za suzbijanje korupcije i organiziranog kriminaliteta
Izvor: Zakon.hr
Vrsta izvora: Zakonski tekst
Status izvora: Regulatorni izvor

Što izvor potvrđuje:
Zakon uređuje nadležnost, ustrojstvo i postupanje USKOK-a u predmetima iz područja korupcije i organiziranog kriminaliteta.

Važnost za dosje:
Koristi se za institucionalni okvir pitanja: postoji li osnova da nadležna tijela provjere elemente organiziranog financijskog kriminaliteta, poreznih kaznenih djela ili pranja novca.

Napomena za uporabu:
Koristiti kao pravni okvir, ne kao tvrdnju da je određeno kazneno djelo već počinjeno.

RP-003/R-006 — Registar stvarnih vlasnika

RP-003/R-006

Naziv dokumenta: Informacija o Registru stvarnih vlasnika
Izvor: Ministarstvo financija Republike Hrvatske
Vrsta izvora: Službeni institucionalni izvor
Status izvora: Ključni izvor za pitanje stvarnog vlasništva

Što izvor potvrđuje:
Ministarstvo financija navodi da je Registar stvarnih vlasnika središnja elektronička baza podataka o stvarnim vlasnicima i da je uspostavljen radi sprječavanja zlouporabe pravnih subjekata za pranje novca, povezana predikatna kaznena djela, uključujući porezne prijevare, te financiranje terorizma.

Važnost za dosje:
Ovaj izvor je važan za pitanje tko su stvarni vlasnici i krajnji korisnici u vlasničkoj i transakcijskoj strukturi projekta Franc.

Napomena za uporabu:
Ne koristiti kao dokaz stvarnog vlasništva konkretnih društava ako nije izvršen uvid u sam Registar; koristiti za objašnjenje zašto je pitanje stvarnog vlasništva važno.

RP-003/I — Međunarodni AML izvori

RP-003/I-001 — FATF: Risk-Based Approach Guidance for the Real Estate Sector

RP-003/I-001

Naziv dokumenta: Risk-Based Approach Guidance for the Real Estate Sector
Izvor: FATF
Vrsta izvora: Međunarodne AML smjernice
Status izvora: Ključni međunarodni izvor

Što izvor potvrđuje:
FATF obrađuje pristup temeljen na riziku u sektoru nekretnina i važnost dubinske analize, stvarnog vlasništva i razumijevanja izvora sredstava u nekretninskim transakcijama.

Važnost za dosje:
Ovo je temeljni međunarodni izvor za objašnjenje zašto luksuzne nekretnine, prekogranični kapital, stvarni vlasnici i investicijski kupci predstavljaju relevantnu AML temu.

Napomena za uporabu:
Koristiti za opći okvir rizika, ne za tvrdnju da se u projektu Franc dokazano dogodilo pranje novca.

RP-003/I-002 — FATF: PDF smjernice za sektor nekretnina

RP-003/I-002

Naziv dokumenta: Guidance for a Risk-Based Approach: Real Estate Sector
Izvor: FATF
Vrsta izvora: Međunarodne AML smjernice / PDF
Status izvora: Ključni međunarodni izvor

Što izvor potvrđuje:
PDF smjernice dodatno razrađuju rizike pranja novca u sektoru nekretnina, važnost identifikacije stranke, stvarnog vlasnika, izvora sredstava i pojačane dubinske analize kod rizičnih transakcija.

Važnost za dosje:
Koristi se za poglavlje o mogućem modus operandi i za opće objašnjenje zašto se nekretnine često navode kao osjetljiv sektor u pranju novca.

Napomena za uporabu:
Prije objave ručno provjeriti otvara li se PDF iz WordPressa. Ako se ne otvara stabilno, koristiti RP-003/I-001 kao glavni FATF izvor.

Sažetak dokumentacijske vrijednosti izvora

Izvori najveće dokazne vrijednosti

RP-003/S-001 — Sud BiH
Službeni pravosudni izvor za predmet Stjepana Nakića.

RP-003/S-002 — Tužiteljstvo BiH
Službeni pravosudni izvor za sporazumno priznanje krivnje.

RP-003/R-001 — Zakon o sprječavanju pranja novca
Temeljni zakonski okvir.

RP-003/R-002 — Ured za sprječavanje pranja novca
Službeni institucionalni okvir.

RP-003/R-003 — Smjernice za posrednike u prometu nekretninama
Najvažniji hrvatski sektorski AML izvor za nekretnine.

RP-003/R-006 — Registar stvarnih vlasnika
Temelj za pitanje krajnjeg stvarnog vlasništva.

Izvori ključni za povod i aktere

RP-003/M-001 — 24sata
Povod: ulazak Nikice Jelavića u projekt Franc.

RP-003/P-001 i RP-003/P-002 — Fina Info.BIZ i CompanyWall
Poslovni i financijski podaci Alfa stan centra.

RP-003/M-004 i RP-003/M-005 — Index i Forbes Hrvatska
Javni profil Nikice Jelavića uz nužnu pravnu ogradu.

Izvori za zemljišni i povijesni kontekst Kamenskog

RP-003/M-006 — Nacional / Hina
Prodaja nekretnina Kamenskog za 24 milijuna kuna.

RP-003/M-007 — Dnevnik.hr
Ranije procjene vrijednosti Kamenskog: 127, 93 i 73,4 milijuna kuna.

Izvori za prekogranične aktere iz BiH

RP-003/P-003 — CompanyWall BiH / Nameks
Poslovni podaci o Nameksu.

RP-003/S-001 i RP-003/S-002 — Sud i Tužiteljstvo BiH
Službeni pravosudni trag Stjepana Nakića.

RP-003/P-005 i RP-003/P-006 — CompanyWall BiH / Centar Motor
Poslovni i vlasnički podaci o Centar Motoru.

RP-003/M-008 i RP-003/M-009 — Žurnal
Medijski tragovi o poslovima homologacije i obitelji Ševo / Centar Motoru.

Završna napomena dokumentacije

Dokumentacija dosjea RP-003 ne dokazuje sama po sebi počinjenje kaznenog djela. Njezina je svrha pokazati da se u jednom projektu susreću elementi koji opravdavaju javna pitanja i institucionalnu provjeru: luksuzna nekretninska vrijednost, projektno društvo, vlasničke promjene, prekogranični kapital, raniji pravosudni i medijski tragovi pojedinih aktera, te regulatorni okvir koji upravo takve transakcije prepoznaje kao područje povećanog rizika.

Zato dokumentacija ne služi za javnu presudu, nego za javnu provjerljivost. Svaki čitatelj, novinar, istraživač ili nadležna institucija može preko ovih izvora provjeriti temeljne tvrdnje dosjea i nastaviti istraživanje prema dokumentima koji javnosti nisu dostupni: ugovorima, poslovnim knjigama, zemljišnoknjižnim izvatcima, bankovnim tragovima, prijenosima udjela, kupoprodajnim ugovorima i AML dokumentaciji.

Ovaj tekst objavljuje se u sklopu serijala Dosjei Res Publica Post, u kojem se javno dostupni izvori, kronologija, akteri i pitanja za institucije povezuju u provjerljiv analitički okvir.